在2017博鳌亚洲论坛上，经济学研究院首席经济学家贾康对当前楼市相关热点话题进行解读。

一、政府工作报告修订中，增加了“遏制热点城市房价过快上涨”。解决房地产问题，还是要解决基础性制度问题。具体是什么制度？

贾康：至少是在全面依法治国曲线之下涉及四个制度建设的问题。一是土地制度；二是住房制度，即我强调的住房制度双轨统筹；三是投融资制度，住房建设过程中涉及投融资问题；四不动产税或者说房地产税等税制概念下的制度建设。至少这四个方面要放在一起，形成一个配套改革方案。

二、这四个配套方案和中央经济工作会议提出的五大手段概念是否一致？

贾康：至少在基础性制度方面要考虑这四个方面，而解决楼市问题可能不限于这四个方面措施，但首先要抓重点一定要抓这四个方面。

三、征收房地产税或者不动产税是否能起到抑制房价的作用？

贾康：房地产税或不动产税是影响房价的多种因素中的必然存在的一种因素，不是说这个因素能决定房价，但是要使房价在我们所说的长效机制健康运行状态之下，必须把各种各样的参数、相关单位放在一起后，强调缺什么补什么，最终形成配套方案。现在显然缺少住房保有环节的税制制度建设的一个因素。这个因素，从无到有建设起来，当然是要经受历史性考验，但是可能我们别无选择。

四、土地是国有或者集体所有，而土地出让金是否能替代房地产税功能？

贾康：集体所有涉及农村的宅基地，理论上是集体所有，但使用权是永久使用，不在考虑范围之内。此外，中国城镇建成区法律上清晰地定位是最终产权是国有。现在对征收房地产税存在一大误解，国外可以开征保有环节或者持有环节的房地产税是因为其土地是私有的，房子是我的，土地也是我的，政府收税合情合理。但中国房子是我的，土地却是国家的，为什么还要征房地产税？这个说法打动很多人，但是它在认识上不成立的，因为真实情况是国外的土地不光是私有的，也有共有，公有的也分国家所有还是公共团体所有或者是中央级政府所有还是地方政府所有的，这部分属于公有。

无论公有还是私有的最终产权对应地皮上的住房，一律要接受税收调节的。比如英国，就有私有和仅有土地使用权的两种形式，但不论哪一种类型，在这个地皮上的房子都会征收类似房地产税的“市政税”，是地方通过预算程序带有市政管理意味的一个税收的调节。

从实践上来说，“共有和私有征不征收房地产税”这个问题是不成立的。国外的土地不都是私有的，也有公有的，只要在地皮上覆盖上去的房子都要收税的。比如中国香港，回归祖国之前已经形成了它的税制，香港的土地都是公有的，没有私有的，但房地产税制很早就征了。

房地产税控制房价是我们必选项，它不是万能的，但是该选不选这是万万不能的，现在中国到了改革配套的阶段，一定要注意配套。

现在流通环节，流转环节、交易环节的税以及持有环节的税，总的来说要整合优化、形成总体协调征收体系。在现实生活中间，大家关心房价，虽然认识上落入了一个对应的误区。我强调住房制度首先是托底的有效供给，不靠商品房交易解决，靠政府牵头给出公租房和共有产权房，形成具体的交易。

总的来说，要靠住房保障制度解决住有所居的问题。而房价的问题，完全是另外一个轨道商品房交易的事情。租金价格或者政府管控下的共有产权房，可以以相对低的价格就拿到手兑价。这和现在所说的交易中心房价不是一个概念。如果把托底托好了，根据重庆经验能够考这个方法解决35%到40%住房困境问题，三分之一以上的人要靠这个托底保障供给。如果把这部分人稳住了，剩下的是有支付能力的人，比如中产阶级、顶级的富豪等可以按照自己的意愿在竞争中间去挑选。房价高一点低一点也就没什么杀伤力了。托好底以后，采取双轨统筹和双轨运行的方式。

贾康表示，赤字率具体口径的分析还得掌握更多数据。更愿意强调，在官方基本政策取向上，去年实际赤字率3%，今年保持3%的赤字率是积极又稳妥的。所谓积极表现了赤字率仍然在3%这个整数关口，达到了欧盟成员国签《马约》提出的不能超过3%控制线的临界点。同时在种种猜测之下，今年并没有往上提高赤字率，这就表现了谨慎。2016年经济数据中有很多亮点，特别是PPI经过54个负增长之后回正，经济预期有所好转。同时，货币政策已经改变了它的表述，从相对宽松货币制度改为稳健和中性。此外，财税政策继续积极，但似乎没有必要再加码。所以，这个目标既积极又谨慎，是一种权衡的结果。

地方债务问题是局部的风险，它不是整个系统性的风险，地方债务在制度建设中已经有了预算。通过修订给它一个很清晰的阳光化的控制和监管框架，开了前门，但是给了各种各样的约束，整个一套的预算流程里边体现这个约束，阳光化、规范化，这是前所未有的。

地方债务过高可进行消化，比如近几年的地方债置换。它在资产负债表的表现完全不一样，它把原来地方政府持有的债务转到原来那个债权方，现在置换出来的中期债券安全资产，从财务表现上可以预期未来的回报是降低了的，但是在安全性评级却是上升的。银行的金融机构它可接受。这样，地方政府的风险就通过置换中间得到了化解。

五、目前全国养老金统筹的问题，进展很慢，具体有什么方法可以加速推进？

贾康：总体来说，发展方向是要把基本养老的缴费提高到全社会统筹，那么30多个蓄水池变成一个蓄水池，它的调节功能肯定要上升。五险一金降低，首先从基本养老开始，在调剂控制上升，可能这个缴费率可以往下调。调节功能是普惠整个统一市场各个区域的，要触动原来的权利的奶酪分割方案。